包子

问：我是搞房地产，我想问一下，你对房地产讲的比较少。

郎：未来我不敢讲，我讲今年的可以。你们觉得很奇怪，截止到今天为止，你发现房地产在市面上的价格没怎么暴跌吗？对不对。好像跟政府所宣传的口气不一样。08年第2季度，你还记得吧，在我们沈阳狂跌，记不记得？当时是全中国5个核心城市里跌。我们首先看到08年第二季度，投资增速34%，可是5大核心城市只有7%。因此08年，第二季度的房地产崩盘是由5个核心城市开始领跌，今年第二季度你发现，房地产投资的增速是33%，和08年一样，可是北京今年上半年啊，由去年的24%跌到今年上半年的3.7%。上海由去年的35%跌到今年上半年的9.4%。所以以上半年的数据来看，和08年第二季度有惊人的类似，又是大城市开始领跌，而且以九月份为例，上海推出32个项目，我们发现其中47%零交易，严重的超额供给，而且第二季度，上海市一手楼盘增加了78%，可是成交面积下跌了16%，这些数据表明，不但大城市开始领跌，而且发现主要城市里面有严重的超额供给，供给严重的大于需要，但是结论是什么？以北京为例，除了通州之外跌了10%，5环之内没有什么下跌，整个上海地区呢，整个外环之内没有怎么跌，还涨，为什么？没有像08年一样造成崩盘的现象，这就是截止到今天为止的房价走势。

我想透过这个机会哦，给你解释房价，我以北京市为例，北京市从今年的限购令之后呢，北京市居民可以购买两套房，我们做的研究发现，北京市的户籍人口，有一套房的以上，占72.4%，18.3%的老百姓有两套房以上，以这个数据来看的话，北京市老百姓购买第二套房的能力还是很强的。这就是为什么从08年开始，17万套，09年44万套，去年33万套，每一年平均25万套，还是有能力，那么以前年为例，33万套当中，一手楼盘11万套，三分之一，剩下三分之二通通是二手楼盘，那么我们就得出一个理论，二手楼盘是谁控制的，就是这72.4%有户籍的老百姓控制的，那么这个二手楼盘会不会跌价，要看户籍人口意愿，那我请问各位来宾，这些户籍人口信心并没有崩溃，对于只有一套房人的而言，他有什么理由大幅降低？他不卖就是了，对有2套房而言，他卖房的目的就是为了赚钱，他有什么理由大幅跌价，你懂我的意思吗？这就是为什么二手楼盘价格坚挺不跌，因为价格是否下跌要看户籍人口，听懂了吗？他不降价，你一点办法都没有，他占了三分之二北京市的楼。那么到底是谁让房价涨？房价涨要看非户籍人口，北京跟上海各有700多万的非户籍人口，以上海为例，只有5.5%的有楼，剩下94.5%的非户籍人口，他们的当前需求是非常的强大，只有这一批人能够造成房价的涨，所以房价涨要看谁？看非户籍人口，听懂啊。

那么这一次限购令打击了谁？打击了非户籍人口买房，所以打击的话就成了什么结果，房价就失去了涨的动力，所以各地都不太涨了，可是会不会跌呢？要看谁，户籍人口，户籍人口现在就是没有跌价的欲望，所以房价就是不跌。那你再反问我了，那还有三分之一的新楼盘呢？三分之一的新楼盘如果暴跌的话也有影响对不对？可是为什么新楼盘没有跌呢？因为08年开发商狂抛楼盘，割喉销售，开发商有一个特殊的现象出来了，叫什么有秩序的相继退出，这个太可怕了，以北京为例，北京市大楼地产将王府井西部会馆以8.2亿元的价格卖给了开发商，而不是割喉销售，我们又发现，北京市的几个央企，念名字以你听，包括中国恒天、南方工业、还有中基十院这三家央企，把地产部门挂牌卖给开发商。还有北京城建，将北京市房地产开发的30%股权以及三亚地产开发的19%股权，挂牌销售卖给其他地产商，以上市公司为例，以上海大江实业为首地十家地产公司全部都是有秩序的推出，将股权卖给大开发商，还有八家以我们东北大连控股为例，八家退出地产去搞矿。最后形成什么格局，就是大型开发商，比如万科大量收购其他中小地产公司。今年收购了十个项目，其中最大的是广州新城城市花园，31个亿，如果中小型地产商不割喉销售，碰到资金链断裂，它不销售而是转卖给大地产商的话，那么大地产商会不会降价？不会，为什么？哥们扛的住。

所以地产商有序退出的结果大量地产资源向大地产商集中，这就是为什么万科九月份之后花了上百亿购买土地，太可怕了，而且呢招商地产，去年只有13个亿买土地，今年108个亿，我们发现，中小地产商有序退出的结果，使得中国的地产慢慢形成象香港一样的聚集到几个大开发商的手中，他们扛的住。他们没有大幅降价。这就是为什么新楼盘的价格不太跌，就这个原因。比如说以北京市为例，秋季销售旺季，我们发现最高折扣9.5折，没有9.5折以下的，平均9.75折，为什么？地产商重新大洗牌，有序退出的结果，使得今年前8个月份，有80个收购鉴定，大地产商收购中小地产商，牵涉金额历史的天价，228个亿，中小地产商有序退出的结果使得大地产商资源积累、资源集中，他降价的意愿随之降低，因为他扛的住。好啦，三分之一的楼盘是由大地产商控制，他扛的住，三分之二的二手楼盘是由户籍居民控制，他不愿降价，这就是为什么宏观调控之后到了今天，只有大城市的周边有下降的趋势，因为有些部分中小地产商扛不住，可是市区之内，最多应跌，就这个原因。

因为我们观察到三个现象，第一，地产是否降价要看户籍居民的意愿，目前没有意愿，第二，地产是否涨价要看非户籍人口的动向，目前调控打击的就是他们，所以不会涨，第三，新楼盘是否降价要看中心地产商，是滞割喉销售，目前正在有秩序退出，所以没有割喉销售的现象。这就是景截止到今天为止的现象，那么你要问我明天呢？明天我不敢讲，因为政府出手什么政策我是不知道，不过我们观察到一个可怕的现象，那就是由于房价不涨，使得象温州地区的资本家觉得没意思了，没劲了，他妈房价不长，通胀这么高，那不得损失了吗？所以很多温州炒地产的人从这个月开始，我们观察到一个现象，目前还没有bz，那就是贱价抛售楼盘，资金回流，去干嘛？放再高利贷。如果这种现象大幅度出现的话，才有可能出现二手楼盘的崩盘。不过这个能不能出现，坦白讲，目前我在密切观察。只是刚刚开始。是什么现象，坦白讲我不知道。这就是温家宝为什么跑到温州去一趟，各位懂这个道理了吧。讲话之后，温州市政府是什么态度，温州市放高利贷的人是什么心情，目前不知道，我们密切观察，反正如果我知道的话呢，我会在我的电视节目，或者是我的微博会告诉各位，你多注意就是了。但是目前，我告诉各位，没有定论。至少讲到现在为止，房价是否跌，要看户籍居民的意愿，目前没有意愿，房价是否涨，要看非户籍人口的动向，目前打击的就是他们，所以不会涨，第二新楼盘由于大洗牌的结果，有秩序退出，所以没有跌价，明天会否跌价，要看温州等等炒家会不会大手抛售。这是我们有待观察的，目前不清楚，这是我讲的实话，这样讲清楚了吧。还有什么问题吗？

问：你好郎教授，有一个问题比较实际的，刚才你提到了14%的企业家现在不去投资，然后热衷于奢侈品消费。作为一个民营的奢侈品消费这种企业，我们的路还会有多远？我指的是奢侈品的汽车。

郎：这种现象能够持续多久，坦白讲我是不知道，到目前是这种情况，因为你晓得这都是供需依赖的。也就是看最近这个经济状况如何，他们怎么想。那这14%啊，还不是14%的企业家，而是14%的中国老百姓，很多都是企业家不投资了，跑去搞高端消费，目前他在这么做，至于到明白他会不会改变，坦白讲，我心里没谱，主要是看目前政府要推出什么样的政策。

问：我有两个事情想说一下，第一个是想谈一下感受，第二个是想向郎教授请教一个问题。第一个感受呢就是我88年去日本，到现在亲眼目睹了日本泡沫经济破灭之后，郎教授刚才讲的一直处于20来年的停滞状态，那么也亲眼目睹了很多的中小企业倒闭破产，但是今天现在有许多中小企业会说那我们未来在哪里。我看到的情况，挺的住的，在这种情况下没有别的办法，刚才教授讲的，储备过冬，尽量少贷款、少借债，再一个呢，利用这个时候多练内功，说老实话，我看到的，破产的、倒闭的、无奈的关闭的基本上都是不怎么练内功的企业，在那种泡沫经济的情况下它能维持，当面临泡沫经济破裂之后，基本就消沉了，那这是一个。

郎：这个观察是非常正确的，也是我刚才跟各位讲的。在这个时刻，你要跟别人不一样，你要如何两手储备，准备过冬，这是长期萧条之下的必胜法宝。日本当时是这种情况，你的观察是非常准确的。

问：那么最后结论还是这样，没有不热钱的行业，只有不挣钱的企业，那么我们自己多练好内功，会挺过去的。第二个呢，我想向郎教授请教一个问题，前两天我有一个朋友从美国过来，是我一个同学的丈夫，是个美国人，他呢，以前是做企业的，在股票最高时把企业卖掉了，一亿多美金，然后他就开始周游世界这么一种生活，前几天过来的时候，我们吃饭，我就问他，我说中国现在就是这么一种状态，我说美国怎么样？他说他的资产缩水了30%。那么我想知道一下，我们听到了中国的很多，那么美国现在的详细的情况是怎么一种状态？

郎：这个问题问的非常好啊。趁着这个机会稍微歪曲一下你的题目，我想跟你讲美国和日本人跟中国不一样，好吗？你要晓得日本是什么样的人，人家几十年萧条，人家的民族纪律性强，你知道么？老百姓有钱你晓得么？它可跟我们不一样啊，它在80年代就已经很有钱了，所以一个国家，老百姓的纪律性强，非常有纪律，而且日本人有个，你都知道了，他这个呢素质比较高，也比较有钱，所以几十年萧条，它无所谓的，只是日子过的“痛苦”，好吧。但是，再痛苦日子也过得下去，美国情况是一样的。你要晓得美国老百姓他的收入是几万美金一年，我们是几万美金了不起。所以美国人说资产缩水30%是对的，日本人还不止30%，70-80%都有的，可是一个有钱的民族，一个高纪律的民族，一个高素质的民族，他扛的住，理解我的意思吧，那我请问你，我们有这个条件吗？第一，我们大部分老百姓有钱吗？第二，我们素质如何？第三，我们的纪律如何？你自己回答我。我没有定论。那我再请问你，如果这种情况发生在中国是怎么回事？你自己想一想是怎么回事？这才是我最担心，这就是为什么，我一直告诉政府，你这个经济不能出问题，为什么，中国人啊，还不到日本人、美国人的水平，为什么？因为财富就不是那个水平。你一旦失去工作，我请问你怎么办？你的那个朋友还可以拿一亿美金还到处周游啊，你看我们有多少人可以周游啊？是不是，这情况完全不一样，所以，看到美国和日本啊，你发现人家的萧条扛的住。我很担心。有别的问题吗？